지난 7.22. 부동산대책발표가 무기한 연기되면서, DTI규제 완화 등 부동산대책에 대해 나름 일가견을 가진 분들의 주장이 백가쟁명 식으로 분분하다. 아래 두분의 주장을 읽으며 우리나라 부동산문제는 끝없는 논쟁만 유발시키며, 단시일내에 뾰족한 해결책은 실현하지 못할 것 같은 생각이 듭니다. ㅠㅠ
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장상환 경상대 경제학과 교수는 '주택은 기본 권리다.'라는 제호 아래 다음과 같이 주장하고, ( http://www.mediatoday.co.kr/news/articleView.html?idxno=89902 )
부동산 거품 붕괴 시간문제, 대책 무엇인가
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현재 논란이 되고 있는 DTI(총부채상환비율) 규제 완화는 집값이 떨어지는 것을 막기 위해 대출을 더 하도록 유도하는 것으로 하우스 푸어를 양산하고, 금융기관을 위험에 몰아넣는 길이다. 결코 해서는 안되는 정책이다. 현재 정부가 취해야 할 정책은 거품이 서서히 꺼지도록 연착륙을 유도하는 것이다.
동시에 정부는 부동산 거품이 재발하지 않도록 주택 수급제도 자체를 전면 재정비해야 한다. 왜 집값이 터무니없이 많이 올라서 거품이 끼게 되었는가를 따져보자. 수요 측면에서 국민들은 집을 재태크, 즉 투기수단으로 삼아서 무리하게 빚내서 집을 샀다. 공급 측면에서 민간주택건설업체들이 공급을 주도하면서 중대형 위주로 분양가를 올렸다. 또한 과밀 개발로 탑상형, 타워형 등 냉난방 전력을 많이 소요하는 집이 늘어나는 등 주거 여건도 열악해졌다. 여기에다 정부는 분양가 상한제 폐지, 전매 제한 완화 등으로 부동산 투기를 부추겼다.
이러한 기본 수급구조를 그대로 둔 채 금융규제로 주택거품 형성을 억제하는 것은 한계가 있다. DTI 규제나 LTV(담보대출인정비율) 규제가 있더라도 주택 투기 거품 형성을 막을 수 없었다. 더욱 직접적인 방법을 동원해야 한다. 우선 투기적 수요를 차단해야 한다. 대안은 1가구 1주택 제도를 확립하는 것이다. 주택보급률은 100%를 넘었는데도 자가거주자 비율은 55% 정도에 불과하다. 다주택 소유가 금지되면 주택 투기는 불가능해진다.
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토지 국유화하고 1가구 1주택 강제해야
이러한 공공적인 주택 수급 체제를 확립해가면서 민간주택 임대차에서는 임대료를 건축가나 물가상승율에 연동시켜 통제해야 한다. 그리고 가난한 사람들에게 저렴한 영구임대주택을 제공하는 것도 가난한 사람들만 모여 사는 동네라는 사회적 낙인효과를 낳을 수 있다. 독일식의 주거보조금제도를 도입하여 가난한 사람들도 보통 사람들과 섞여 살 수 있도록 해줘야 한다. 이제 주택은 재테크와 투기의 대상이 될 수 없고 누구나 누려야 할 기본적 권리여야 한다는 철학을 정립하고 실현할 때가 되었다.
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이태경 토지정의시민연대 사무처장은 '소유제한으로 부동산투기를 막을 수 있을까?'라는 제호 아래 다음과 같은 논지를 펴고있다. (http://www.mediatoday.co.kr/news/articleView.html?idxno=89968)
장상환 교수가 「미디어오늘」7. 28자에 "주택은 기본권리다"라는 제목의 컬럼을 기고했다. 장 교수는 이 컬럼에서 부동산 거품이 붕괴되고 있는 현재의 부동산 시장상황을 진단하는 동시에 부동산 문제의 근본해법을 간략히 제시하고 있다. 장 교수가 부동산 문제의 근본해법으로 제시하는 방안들은 1가구1주택 제도 확립, 토지국유화 및 환매조건부의 준공공주택 공급, 개발이익 환수, 민간임대주택시장의 임대료 통제, 영구임대주택 제공 및 주거보조금 제도 도입 등이다. 길지 않은 분량의 컬럼이지만 공급, 수요, 주거복지 등의 정책들이 망라되어 있음을 알 수 있다.
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그렇다면 도대체 왜 시장참여자들 가운데 일부는 주택을 열심히 사 모으는 것일까? 적어도 취미로 주택을 매집하는 사람은 없을 것이다. 시장참여자들 가운데 일부가 주택사재기에 골몰하는 이유는 바로 주택의 소유 및 처분시에 발생하는 불로소득 때문이다. 따라서 주택투기를 막는 최선의 방법은 토지 및 주택을 보유하거나 처분할 때 발생하는 불로소득을 차단하거나 환수하는 것이며 이를 위한 최적의 정책수단이 보유세이다. 여기에 토지임대부 분양주택이나 환매조건부 분양주택 같은 친시장·반투기적 공급방식, 개발이익 환수장치 등의 가수요 억제 장치, LTV 및 DTI 등의 유동성 관리 대책이 어우러지면 주택 투기 및 주택소유편중 현상은 시정될 수 밖에 없다.
반면 장 교수가 제안하는 1가구 1주택 제도는 반시장적이며 위헌의 소지가 크다. 만약 장 교수의 제안대로 1가구 1주택 제도를 시행한다면 주택 전세 시장의 급격한 축소, 신규 주택의 공급위축, 부동산 시장의 경착륙 등과 같은 부작용이 발생할 가능성이 매우 크다. 또한 1가구 1주택 제도는 사유재산권의 과도한 침해를 원인으로 위헌 결정을 받았던 택지소유상한제 등의 사례에서 보듯이 헌법재판소로부터 위헌 결정을 받을 가능성이 높다.
한 마디로 1가구 1주택 제도는 투기근절 및 부동산 가격 인하라는 정책 목표에 몰두한 나머지 부동산 시장을 질식시키는 교각살우의 어리석음을 범하고 있는 셈이다. 효과는 적고 폐해는 큰 주택소유제한제도에 대해 장 교수가 재검토할 것을 정중히 요청한다.
