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  미련한 立錐之地 싸움, 답은 없는가?(3) 2018-07-01 12:48:04  
  작성자: 물삿갓  (190.♡.145.193)조회 : 64  추천 : 4    




 삿갓 : 이전에 이어서 이야기 이어가보도록 하겠습니다. 선진국에서도 부동산 매매가 그리

        쉬운일은 아니라는 점을 강조하셨는데, 그럼 역시 매매에 대한 꿈은 대부분 포기해야 하는게

        맞는걸까요? 전세든 월세든 자신의 집 아닌데다가 돈 들어가는것보다는 자신의 집을

        마음껏 꾸미고 눈치안보고 편하게 부서진데 고치고 꾸미며 사는게 대부분 사람들의 로망

        아니겠습니까? 이런 점 때문에도 이전에 말씀하신 욕망과 더불어 제가 인용해온 Adrien이란

        사람이 써댄 글이 주목받고 있는 것이라 보이는데요.




 K : 그런 점은 무시못합니다. 자신의 집을 소유했다는 사실은 누구에게나 편안한 일이지요.

    허나 그게 어떤 수준의 집인지, 어떤 경제적 가치와 비등하는지도 분명 주목해야 할 점입니다.

    이런게 남한 부동산 시장에서는 심하게 불균형화되어 있습니다.

    이를테면 87년 왜나라의 동경 땅값은 미국 전역 땅값과 맞먹는다 했습니다. 왜나라 전역 땅도

    아니고 고작 동경 땅값이 미국 전역 땅값과 맞먹는다니, 이게 상식적으로 맞는 이야기였을까요?

    근데 실제로 벌어졌던 일입니다. 그정도로 동경 땅값은 너무도 심하게 거품이 끼어 있었습니다.

    실질적인 경기를 반영한 결과라 해도, 작은 면적의 땅값이 드넓은 대륙 땅값과 맞먹는것은

    과열이 엄청되었든 거품이 엄청 끼었든 뭔가 대단히 잘못된 일임을 서구 여러 경제학자들이

    하나둘씩 조심스레 이야기 했었지요. 물론 80년대 말까지는 이런 이야기 귀담아 듣는 이들이

    없었습니다. 왜놈들이 워낙 잘나갈 때였기 때문에 돈 많이 버는 이들이 노는 땅값이 비싼게

    당연한거 아니냐는 의견이 지배적이었습니다.

    그러나 불과 5년뒤부터 왜놈들은 오랜 불황의 늪을 쉬이 벗어나지 못해오고 있습니다. 경기

    상승이나 경제성장은 이전만 못한데, 이미 높아진 땅값은 쉬이 움직이지 않는게 결국 발목을

    잡는 것입니다. 여기에 엔고 상황까지 겹쳐, 엔화 환율이 두배로 뛰자 외자투자자들이 같은

    가격의 엔화 땅값 지불을 위해 두배의 외화를 투자해야 할 이유가 없다며 너나없이 보따리

    싸고 투자를 줄여버리는 일까지 벌어졌습니다.

      높은 땅값은 서로의 눈치보느라 쉽게 내려가질 않는데, 땅 위에서 먹고 사는 이들이 사고파는

      경제활동 자체는 돌지를 않으니 장기 불황의 늪을 못벗어나는 것입니다.

      땅값이 높으니 왜놈 기업들의 활동성에도 제약이 오는것은 물론이었습니다. 다른 나라 기업들에

      비해 원활환 투자를 못하고 땅값 부담에 등짐이 더 무거운 제약을 안고 시작하는 것이지요.

      제가 이 이야기를 왜 드렸냐면, 최근 알려진 뉴스로는 남한 땅값이 캐나다 땅 전역과 맞먹는

      다는 뉴스가 나왔기 때문입니다. 이런데도 심각성을 모른다는 것은 대단히 문제가 있는 일입니다.




 S : 이 이야기 하기 시작하면 '그럼 부동산 매매 규제하란 말이냐' 반발이 꼭 나옵니다. 매매 규제

    하란 적 없습니다. 매매가 자유로이 이뤄지는 건 어쩔 수 없으나, 값이 매겨지는 과정도 좀

    투명하게 하고 사재기 해대는 이에 대해서는 다른 서구 선진국들처럼 재산세 보유세 확실히 매겨서

    많은 부동산 보유에 대해서는 그만큼 크나큰 부담도 같이 지우고, 부동산 매매에 대한 원칙도

    확고히 지키게 하는 것이지요. 이 글쓴이 Adrien이란 사람이 쓴 글중에 다른 글 보면 LTV 규제

    등에 아주 불만이 크던데, 30% 선금 납입 및 신용 조회 등은 선진국 중에서 엄정히 안하는

    나라가 없습니다. Adrien 글쓴이가 들먹여놓은 네덜란드등은 어느 면적 이상 넘어가면 선입금

    40%를 상회합니다. 가처분 재산중에서도 다른 부동산은 가치 인정 그리 쉽게 못받습니다.

    확실한 현찰 처분 가능 가처분 재산만 인정받으며, 채무가 있으면 당연히 그에서 제외됩니다.

    제외가 아니라 가처분 재산규모에서 그만큼 마이너스가 되지요. 다른 부동산이 가처분 재산으로

    쉬이 인정 못받는 이유는 그 가치가 그만큼 유동적이거나, 당장 가처분 하기 어려운 점 등에
 
    있습니다. 그런거 다 감안해서 돈 적은 이는 적은 부담의 부동산을 매매할 수 있어도, 큰 액수의

    부동산은 그만큼 큰 부담을 안을 수 있는 이에게 매매를 허용합니다.

      어느나라처럼 채무 300% 이상에 다른 부동산 끼고 있다는 이유만으로 중개인이 여차저차

    넘어가고 건물 매입하여 세입자 월세 받아 부족분 메꾸고 이런짓은 상상도 못합니다.

      경제적 원칙 확고히 안지키고 함부로 남용하면 이는 탈세로 간주받고 아주 엄히 처벌받습니다.

    스스로 뭐 다른 선진국에 대해 대단히 잘 아는 것처럼 써놨는데 겨우 여행이나 좀 다녀본 수준의

    사람인거 이미 업계에 다 퍼져있는 이야기입니다. 다른 나라에서 실질적인 부동산 거래 등에

    대해 조금이라도 겪어보고 공부해본 사람이라면 이런 이야기 쉽게 못하지요.




 삿갓 :  그랬었네요. 근데 그 이야기 하는 이들이 지금 가장 주장하는건, 이 규제가 심해져서

          부동산 및 나아가 전체적인 경기를 죽인다는 이야기 입니다. 이건 또 어찌 반박할 수 있을

          지요?



  K : 그 부동산 규제라는게 한지 뭐 얼마되었다고 경기가 죽네마네 하는지, 데이터 가지고 오는

      것마다 5년을 넘어가는 데이터를 못봤습니다. 10여년간 오른건 생각않고, 또 그보다 더 오랜

      기간에 대한 데이터 가져오는 누군가를 못봤습니다. 단지 작년에 비해, 3년여 동안을 볼때

      거래량이 너무 줄었다, 공실률이 크다 이런 이야기들만 가득합니다. 공실률 높아도 당장 경기

      자체가 안좋은데 누가 뻔히 망할 장사를 장사목만 좋다고 합니까? 지하철역 상가처럼 3개월

      깔세조건으로 가자 이러면 또 그런 조건은 안받지요. 자신들 레벨은 그런 잡상인 부류 레벨이

      아니라서 못하고, 같은 가격이라 해도 깔세 치는 놈들이 들락대면 땅값 하락한다는 이유에서

      겠지요. 그래서 공실로 비우는 한이 있어도 그런 소소한 투자자는 깔세치라고 아예 무시한단

      말입니다. 큰 돈보따리 쥔 이들도 경기 상승이 멀었다 판단해서 쉬이 돈보따리 안푸는 마당에

      무작정 공실률 높으니 경제 자체가 죽었다고만 악의적 선전을 하는것은 남한 부동산 지가 현실을

      간과한 이야기입니다.

      단적인 예로 2000년 현재 혜화역 앞 대학로 일대의 점포 임대비는 100제곱미터 정도의 면적에

      월 200만원 전후였었습니다. 큰길가는 물론 비쌌고, 조금 골목 안쪽은 150 전후의 월세로
   
      감당되는 곳도 많았었습니다. 그때에 비해 현재는 그 임대비가 2~2.5배 가량 올랐습니다.
 
      근데 큰길에 있는 점포들도 버젓이 임대찾는 현수막이 걸린게 1년이 넘는 곳도 많아요.

      근데 임대비는 변함이 없습니다. 물론 돈이 좀 급한 건물주는 간혹 월세조건을 완화해주고

      보증금을 받고 임차인을 들이거나 한다지만, 그게 대다수의 이야기가 아닌만큼 세 안들어오는

      데도 값 안떨어뜨리는 이런 괴상한 짓은 이유가 무엇인지 심각히 생각해 봐야 할 이야기

      입니다.

 삿갓 : 저도 그 이유를 참 모르겠습니다. 선진국 같으면 그런 경우 어떻게 되지요? 세입자 안들어

      온다고 값이 쉬이 떨어지지 않는건 선진국에서도 마찬가지다, 세월 지나면서 값이 오르기만

      하지 떨어지는 경우는 거의 본적이 없다 뭐 이런 이야기도 선진국 나가서 실제로 사업하는

      이들이 줄곧 하는 이야기입니다만.

 K : S씨 말씀따나 2000년 초반에 비해 20년간 2~2.5배 가량 올랐습니다. 물론 그때에 비해
   
    경제적인 규모나 벌이가 더 좋아진 사람들은 훨씬 많아졌어요. 실질적인 경제적 성장을 하긴

    했지요. 허나 벌이가 2배 늘었다고 땅값이 2배 곧이곧대로(더 되는 경우도 있지만 어쨌든

    평균치로 감안할때) 느는 경우는 왜나라와 남한 밖에 없는 경우입니다. 간혹 예외도 있긴

    합니다. 홍콩이나 싱가포르 같은 경우이지요. 그러나 그 나라는 시국(市國)들 입니다. 그만큼

    국토가 좁아요. 싱가포르는 서울 맞먹는 면적의 국토밖에 없기 때문에, 그리고 전세계에서

    몰려드는 외자 투자자들의 입주공간까지 소화를 해야 하기 때문에 땅값이 만만치가 않습니다.
 
    헌데 남한은 그 싱가포르 면적만한 서울에만 싱가포르 5배의 인구가 몰려들어 삽니다. 경기도

    수도권 일대까지 포함하면 싱가포르 3개만한 면적에 남한 전체인구의 3분의 1이 몰려삽니다.

    근데 서울 강남 땅값은 싱가포르 내에서 그보다 높은 곳이 거의 없다시피 하지요.

    이 결과만 놓고봐도 누가 얼만큼 멍청한 짓을 하는지 모르실수는 없겠지요?

 



 S : 지가가 쉬이 안내려가는 이유는 제가 설명해 드리겠습니다. 물론 이건 저의 사견(私見)이니

    참고만 하시기 바랍니다. 일명 젠더레이션(generation)으로 인해 어느 동네의 땅값이 오른 뒤에

    임대인 입장의 건물주들은 그 동네가 맛집 등으로 유명해진 것을 이유로 더 오른 세를 요구하지요.
 
    임차인 입장에서는 오른 값을 버리고 다른 곳으로 이주하기가 그리 쉬운게 아닙니다. 설령 누군가

    나가더라도, 다른 세입자가 들어올때 임대인은 임차인에게 이전보다 덜 한 값의 임대료를 요구할

    리가 없습니다. 1년씩 점포 자리 비워놔도 값 안떨어뜨릴 베짱이 있는 임대인들이 뭐가 아쉬워서

    임대료를 함부로 인하하는 자비를 베풀겠습니까? 너나없이 안떨어뜨리니까 시세는 늘 유지

    아니면 상승이고, 임차인들은 이 부담이 점점 커져서 겨우겨우 장사하거나 포기하고 떠나거나

    하는 것이지요.

    당장 건물주가 뭔가 아쉬워서 그 혼자 세 낮추고 임차인 받는다 해도, 그만큼 어려운 이는 그

  해당건물 매매하고 또 누군가로 바뀌기 마련입니다. 주변 건물주들의 압박 또한 무시할수

  있는 힘이 못되지요.





 삿갓 : 그럼 역시 강제적으로 임대료 인하를 진행하거나 임대료 상승을 억제시키기는 어렵겠군요?
     
        말씀하신 상황이 법적으로 하자 있는 그런 위법행위는 아니니 말입니다.





 K : 강제로 할수야 없지요. 그건 자본주의 원칙이 아니니까요.

    허나 S씨가 말씀하신, 빚 많고 가처분 재산이 대부분 부동산인 사람 등이 다른 부동산 매매하는

    등의 부정확한 매매등만 규제해도 지금 서울 장안 내의 땅값 그렇게 고공행진 못합니다. 서울

    강남 땅에서도 빚 안끼고 매매한 땅이 거의 없다할 정도로 허장성세 끼고 매매가 이뤄진 곳이

    부지기수에요. 이런 부정확한, 허수 낀 계산만 줄여도 남한 서울 땅값 이렇게까지 기승 못부립

    니다.

    그리고 선진국같으면 어느 한곳의 땅값이 이정도로 오르고 난리칠 요량이면, 공공기관은

    일부러라도 그 땅에서의 공공 행사 및 여타 공식 활동을 자제하고 일부러라도 다른 곳에서

    움직입니다. 한마디로 다른 땅을 더 우대해서, 거품이 끼어있는 땅값의 거품을 빼는 것입니다.

    자본주의 원리를 끼고 난리치는 놈이 있으면, 마찬가지의 원리로 자본주의 원리로 죽일수도

    있는 것입니다. 이걸 행하기가 그리 쉽지는 않지요. 쉬워보이지만 막상 행하는 누군가가 남한

    땅에는 없었습니다. 이걸 행할만한 자리에 있는 누군가는 전부 금융계의 높은 자리에서, 임대인

  등과 관련 많은 누군가이기 때문이기도 하지요. 그럼에도 불구하고 원칙 엄정히 행하는 나라는

  선진국이 되는 것이고, 그러지 못하고 눈치봐야 하고 비위맞춰줘야 하는 나라는 선진국 문턱에서

  절절 매는 꼬라지를 면치 못하는 것입니다.





 S : 땅값을 높인것도 결국 경제성장의 결과로 이뤄진 것입니다. 경제상황이 여의치 않으면 그

    땅값도 경제상황을 반영해야 하는데 그러지 못했습니다. IMF 때도 얼마 떨어지지 않은 땅값

    이었을 정도로 현재 남한 땅값에 낀 거품은 그리 녹록치가 않습니다. 한두사람의 노력으로

    될 일도 아니지요. 그만큼 경제 관련 부처, 그리고 나아가 건설교통부 등 직간접적인 부처의

    각고의 노력도 상당히 요구되는 시정이 따라야 이 불합리한 땅값 고공상승과 그로 인한 장난질은

    어느정도 잡을 수가 있을 것입니다.







 삿갓 : 두분 고견 감사드리며 차후 더 들어보도록 하겠습니다.

  wdfg (39.♡.191.33)  18-07-13 17:35  
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  wdfg (39.♡.191.33)  18-07-21 16:55  

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  wdfg (39.♡.191.33)  18-07-21 19:09  



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